기준금리 3.00% 주담대 변동 vs 고정, 한도 차이가 4,473만원

결론부터 적는다. 한국은행 기준금리는 연 3.00%다. 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 2.75%에서 0.25%포인트 올렸다.

7월 16일에 이은 두 달 연속 인상이고, 연속 인상은 2023년 1월 이후 3년 7개월 만이다. 금통위원 7명 중 6명이 인상에 찬성했고 황건일 위원이 반대했다.

지금 대출을 앞둔 사람이 판단할 것은 두 갈래로 갈린다. 이자 부담으로 보면 변동형이 아직 싸고, 대출 한도로 보면 주기형·고정형이 압도적으로 유리하다. 스트레스 DSR 3단계 때문이다. 아래에서 숫자로 나눈다.

확정된 사실만 시간순으로

날짜	확정된 내용
2026-05-28	금통위, 기준금리 연 2.50% 유지
2026-07-01	금융위 ‘2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안’ 적용 개시(12월 31일까지)
2026-07-16	기준금리 2.50% → 2.75% 인상
2026-08-18	전국은행연합회, 7월 신규취급액 코픽스 3.18% 공시(전월 3.05%)
2026-08-27	금통위, 기준금리 2.75% → 3.00% 인상. 찬성 6 · 반대 1
2026-08-27	한국은행 7월 가중평균금리 발표. 신규 주담대 연 4.48%(2023년 11월 이후 최고)
2026-09-15	8월분 코픽스 공시 예정(휴일이면 다음 영업일)
2026-10-22 / 11-26	올해 남은 통화정책방향 결정회의 두 차례

회의 일정과 결정문 원문은 한국은행 홈페이지(bok.or.kr 통화정책방향 결정회의)에서 당일 오전에 바로 확인할 수 있다.

한국은행 본관. 8월 27일 금통위가 기준금리를 3.00%로 올렸다 — 한국은행 본관. 8월 27일 금통위가 기준금리를 연 3.00%로 올렸다 — 사진 iTurtle · CC BY 3.0 · 위키미디어 커먼즈

동결 전망이 많았는데 왜 올렸나

8월 회의 전 시장 전망은 2.75% 동결 쪽에 기울어 있었다. 물가와 가계부채가 동시에 진정되던 국면이었기 때문이다.

7월 소비자물가 상승률은 2.8%로 전월 3.2%보다 0.4%포인트 낮아졌고, 7월 은행 가계대출 증가폭도 5.4조 원으로 6월 7.6조 원에서 줄었다.

결정을 뒤집은 것은 같은 날 나온 수정 경제전망이다. 한국은행은 올해 성장률 전망을 2.6%에서 3.3%로, 내년을 2.9%로 큰 폭 상향했다.

소비자물가 전망은 올해 2.7%·내년 2.3%로 5월 전망을 유지했지만, 근원물가는 올해와 내년 모두 2.5%로 올려 잡았다. 성장세가 예상을 웃돌면서 기저 물가 압력이 남아 있다고 본 셈이다.

코픽스 3.18%는 언제 내 대출에 붙나

기준금리가 오른 다음 날 내 이자가 오르는 게 아니다. 순서가 있다. 기준금리 → 은행 조달금리 → 코픽스 → 변동금리 재산정일. 이 시차가 판단의 핵심이다.

코픽스 종류	6월	7월	성격
신규취급액 기준	3.05%	3.18%	그 달 새로 조달한 자금만 반영. 가장 빠르게 움직임
잔액 기준	2.94%	3.00%	기존 조달분 포함. 느리게 움직임
신 잔액 기준	2.54%	2.65%	결제성 자금 포함. 상승기엔 가장 유리한 편

신규취급액 기준 코픽스는 4월 2.89%, 5월 2.90%, 6월 3.05%, 7월 3.18%로 넉 달 연속 올랐다. 은행들은 통상 공시 다음 영업일부터 신규 변동금리에 반영한다.

이미 대출을 받은 사람은 본인의 금리 변동주기(보통 6개월 또는 12개월)가 돌아오는 날에 한꺼번에 반영된다. 2월에 재산정을 받았다면 8월에, 5월이었다면 11월에 걸린다.

대출약정서의 ‘금리변동주기’ 항목을 먼저 확인해야 언제 오를지 알 수 있다. 8월 27일 인상분은 8월분·9월분 코픽스를 거쳐 순차로 반영된다.

은행별 실제 적용 금리는 전국은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시에서 나란히 볼 수 있다.

변동이 아직 싸다 — 다만 격차가 0.41%p로 벌어졌다

한국은행이 8월 27일 발표한 7월 가중평균금리 기준 수치는 이렇다.

신규 주담대 평균 연 4.48% (전월 +0.12%p, 2023년 11월 이후 2년 8개월 만의 최고)
고정형 연 4.76% (+0.23%p)
변동형 연 4.35% (+0.08%p)
고정금리 비중 31.9% — 전월 대비 5.8%p 하락, 2014년 2월(31.8%) 이후 최저. 변동형이 68.1%다
예금은행 전체 대출금리 연 4.27%, 저축성 수신금리 연 3.21%

고정형이 변동형보다 0.41%포인트 비싸다. 6월의 0.26%포인트에서 더 벌어졌고, 그래서 차주 열에 일곱이 변동형을 골랐다.

이 격차가 실제 돈으로 얼마인지 3억 원·30년 원리금균등 기준으로 계산하면 이렇다.

구분	적용금리	월 상환액	차이
변동형(7월 평균)	4.35%	약 149.3만 원	기준
고정형(7월 평균)	4.76%	약 156.7만 원	+7.4만 원
변동형 + 0.25%p 상승 시	4.60%	약 153.8만 원	+4.5만 원

계산의 뜻은 하나다. 코픽스가 0.25%포인트 더 올라도 변동형은 여전히 고정형보다 싸다. 격차가 뒤집히려면 0.41%포인트가 더 올라야 한다.

7월 한 달에만 코픽스가 0.13%포인트 올랐으니 단순 산술로는 석 달치다. 다만 기준금리 인상폭이 코픽스에 그대로 전달되지는 않으므로 단정할 수는 없다.

수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%가 100% 적용된다 — 사진 Gapo(talk / Contributions) at the Korean Wikipedia · Public domain · 위키미디어 커먼즈

한도로 보면 판이 뒤집힌다 — 스트레스 DSR 3단계

여기가 이번 글의 핵심이다. 스트레스 DSR은 실제 금리에 가상의 금리를 얹어 한도를 깎는 제도인데, 금리 유형마다 얹는 비율이 다르다.

변동형은 스트레스 금리를 100% 그대로 얹는다. 혼합형과 주기형은 고정 기간이 길수록 덜 얹고, 만기까지 금리가 안 바뀌는 순수 고정금리는 아예 안 얹는다.

2026년 하반기 적용값은 지역에 따라 갈린다. 금융위원회 운영방안은 7월 1일부터 12월 31일까지 적용된다.

수도권·규제지역 주담대: 스트레스 금리 3.0% × 적용비율 100%
지방(서울·경기·인천 외) 주담대: 1.5% × 50% = 0.75%p (12월 31일까지 유예 연장)
총 대출잔액 1억 원 초과 신용·기타대출: 1.5% × 100%

수도권 기준으로 연소득 6,000만 원·기존 대출 없음·DSR 40%·30년 원리금균등(연 상환한도 2,400만 원)을 놓고 유형별 한도를 직접 계산했다. 금리는 위 7월 가중평균값을 그대로 썼다.

금리 유형	실제 금리	가산 스트레스	심사 적용금리	대출 한도
변동형	4.35%	3.0%p (100%)	7.35%	약 2억 9,028만 원
혼합형 5년(30년 만기)	4.76%	2.4%p (80%)	7.16%	약 2억 9,582만 원
주기형 5년(30년 만기)	4.76%	1.2%p (40%)	5.96%	약 3억 3,501만 원
순수 고정(만기까지)	4.76%	없음	4.76%	약 3억 8,296만 원

같은 소득, 같은 은행인데 변동형과 주기형의 한도 차이가 약 4,473만 원이다. 순수 고정과 비교하면 약 9,270만 원이다.

월 7.4만 원을 아끼려다 4,000만 원 넘게 못 빌리는 구조라면, 잔금이 모자라는 사람에게는 계산할 것도 없다.

단 순수 고정금리 주담대는 시중은행 취급이 매우 드물다. 실질 선택지는 변동형·혼합형·주기형 셋이고, 한도 기준 승자는 주기형이다.

적용비율은 만기 구간에 따라 달라진다. 제도 원문은 금융위원회 스트레스 DSR 시행방안 보도자료에서 확인하고, 실제 견적은 은행에서 유형별로 받아 비교해야 한다.

여기서 걸리는 3가지

1. 스트레스 금리를 실제 이자로 착각한다

스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 가산금리다. 실제로 매달 내는 이자에 3.0%p가 붙는 게 아니다.

“심사 적용금리 7.35%”를 보고 겁먹고 대출을 접는 경우가 있는데, 실제 납입은 4.35% 기준이다. 반대로 한도가 왜 적게 나오는지 모른 채 계약금을 걸었다가 잔금에서 막히는 경우가 더 흔하다.

2. 지방 유예 조건을 수도권에 적용한다

“스트레스 금리 0.75%p”라고 안내하는 글은 지방(서울·경기·인천 제외) 기준이다. 수도권과 규제지역은 3.0%p가 100% 붙는다.

같은 소득·같은 은행이라도 물건 소재지에 따라 한도가 1억 원 가까이 벌어진다. 이 유예는 12월 31일까지이며, 2027년 상반기 운영방안은 아직 발표되지 않았다.

3. 갈아타기 비용을 빼먹는다

변동형에서 고정·주기형으로 옮길 때 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료가 붙는다. 은행을 바꾸면 근저당 설정·말소 비용이 별도로 든다.

월 7만 원 안팎의 차이를 좁히자고 수백만 원을 쓰는 계산이 되는지부터 따져야 한다. 같은 은행 안에서 유형만 바꾸는 방식은 수수료 조건이 다를 수 있으므로 대출을 실행한 지점에 직접 확인해야 한다.

스트레스 DSR 3단계 시행방안을 낸 금융위원회는 정부서울청사에 있다 — 사진 Hoseoklee88 · CC BY-SA 3.0 · 위키미디어 커먼즈

10월 22일까지 볼 것

연속 인상이 나온 만큼 추가 인상 여부가 다음 관심사다. 다만 10월 22일과 11월 26일 회의에서 무엇이 결정될지는 회의 전까지 확정된 사실이 아니다.

확정된 것만 놓고 보면 확인 순서는 이렇다.

9월 15일 8월분 코픽스 공시 — 기준금리 인상이 조달비용에 얼마나 전달됐는지가 여기서 처음 숫자로 나온다
본인 재산정일 — 코픽스가 올라도 재산정일 전에는 내 금리가 바뀌지 않는다
10월 22일 · 11월 26일 금통위 — 결정문과 소수의견 수, 기자간담회 문구
12월 31일 — 지방 스트레스 DSR 유예 종료 시점. 연내 실행과 내년 실행의 한도가 달라질 수 있다

스트레스 금리 자체는 기준금리와 별개로 금융당국이 정한다. 기준금리가 더 올라도 3.0%p라는 값이 자동으로 바뀌지는 않는다.

실행 체크리스트

대출약정서에서 금리변동주기와 다음 재산정일 확인 — 언제 오르는지가 여기서 결정된다
내 대출이 신규취급액·잔액·신 잔액 중 어느 코픽스에 연동돼 있는지 확인(상승기엔 신 잔액이 유리한 편)
매수 예정 물건이 수도권·규제지역인지 지방인지 확인 — 스트레스 금리가 3.0%p와 0.75%p로 갈린다
지방 유예는 12월 31일까지다. 잔금일이 연내인지 내년인지 먼저 본다
한도가 빠듯하면 변동형이 아니라 주기형으로 견적을 다시 받는다(위 조건에서 약 4,473만 원 차이)
은행별 실제 금리는 전국은행연합회 비교공시로 최소 3곳 이상 대조한다
사업소득자는 소득 증빙 방식에 따라 인정 소득이 달라지므로 신고 내역을 먼저 정리한다

자주 묻는 것

변동금리로 받았는데 지금 고정으로 갈아타야 하나

일률적인 답은 없다. 7월 기준 고정형이 0.41%포인트 비싸므로 당장은 상환액이 늘어난다. 남은 만기가 길고 중도상환수수료 면제 시점(보통 3년)을 지났다면 검토 실익이 있고, 잔여 기간이 짧다면 갈아타기 비용이 이자 절감분을 넘길 가능성이 크다.

기준금리가 3.00%가 됐으니 내 이자도 바로 오르나

아니다. 기준금리가 코픽스에 반영되고, 코픽스가 다시 내 재산정일에 반영되는 두 단계를 거친다. 6개월 주기라면 최대 반년의 시차가 생긴다.

주기형과 혼합형은 뭐가 다른가

혼합형은 처음 5년간 고정이고 그 뒤로는 변동으로 바뀐다. 주기형은 5년마다 금리를 다시 정하되 그 뒤에도 고정 구간을 유지한다. 스트레스 DSR에서 주기형이 더 유리하게 평가되는 이유가 이것이다.

기준금리 인상폭만큼 코픽스도 오르나

그렇지 않다. 코픽스는 은행의 실제 조달금리(예·적금, 은행채 등)를 가중평균한 값이라 기준금리 인상폭과 일치하지 않는다. 7월에도 기준금리는 0.25%p 올랐지만 신규취급액 코픽스 상승폭은 0.13%p였다.

올해 남은 금통위는 언제인가

10월 22일, 11월 26일 두 차례가 남아 있다. 이미 지난 회차는 1월·2월·4월·5월·7월·8월이다.